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不動産の紛争を解決したい方
不動産の特性のひとつに、その財産価値の高さが上げられます。 例えば、遺産相続時に親族間でもめることが多いのも不動産です。 その分、様々な利権が混ざり合い、争いや裁判になることも少なくありません。 このような紛争を有利に解決するためには、資格をもつ不動産のプロフェッショナルに相談することが得策です。 不動産鑑定士は国家資格で、最も責任のある不動産に関わる資格者のひとつです。 法的権利関係の調査から、対象不動産の収益性、市場の価値の動向調査、分割手法の提案など、様々な、お役に立ちます。 紛争に発展した案件では、特に高度な専門性と問題解決力が問われます。 紛争案件の実績が多い五十嵐鑑定調査事務所の実案件を見てみます。
不動産紛争による土地評価
愛知県名古屋市のＡさんは、親から相続した市内の実家の土地の共有者の1人です。
3人姉妹が相続により共有となった土地は両親がともに亡くなった現在、誰も利用する予定がありません。
そこで、本件土地を売却し金銭精算するか、誰が相応分を支払い、持分を買い取るかの判断材料として、当該土地の価格を知りたい。
4,617万円
共有物分割には、
1.全体売却による金銭精算
2.持分相当金銭支払いにより持分買い取り
3.現物分割等の方法が考えられ、特に②の場合については持分相当の価値を把握するために対象不動産の適正な価値判定が必要となります。
| 所在地 | 名古屋市●●区 |
|---|---|
| 用途地域 | 第二種中高層住宅専用地域（建ぺい率60％、容積率200％） |
| 土地面積 | 190㎡ |
| 道路 | 北側幅員4．5ｍ舗装市道 |
| 概要 | 間口10ｍ 奥行19ｍ 長方形 |
- 取引事例比較法と収益還元法を適用し、かつ地価公示価格などを規準としました。
- 過去に物件取引のあった4つの物件を比較した結果、近隣地域の標準画地の比準価格を256，00円／㎡と判定しました。
- 次に、土地残余法のよる収益還元法を適用し、仮にその不動産に賃貸住宅を建てた際の賃料収入を想定し、近隣地域の標準画地の・収益価格を71,800円／㎡と算出しました。
- 次に、適正な地価公示価格を規準として、229,000円／㎡と決定しました。
- あとは、対象不動産の個別的要因を考えます。画地条件、街路条件、交通条件、環境条件、 行政的条件などを加味して格差率を1.00と判定しました。
- 結果、243,000円／㎡×1.00×190㎡≒46,170,000円
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